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促進房地產市場健康發展的六個要素
2009-05-18  作者:

當今,房地產業已經成爲我國經濟發展的重要支柱,如何引導和促進房地產業持續穩定健康發展,是我們研究的一個重要課題。筆者認爲,應從以下六個方面加以引導。 

加大綜合調節力度,引導合理的住房消費。一是量化指標,明確新建住房結構比例。各地新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。同時,中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應,不得低於居住用地供應總量的70%。二是實行有區別的住房按揭貸款最低首付款比例政策。取消了住房按揭貸款最低首付款比例優惠政策,由原來的20%恢復爲不得低於30%。但對個人購買自住住房且套型建築面積90平方米以下的,仍執行首付款比例20%的規定。三是進一步抑制投機投資性購房需求。住房轉讓環節營業稅徵免稅期間由去年規定的2年調整爲5年,規範外資進入房地產業行爲,控制短線熱錢炒房,提高了炒房成本。

重點發展滿足當地普通居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。一是由地方政府抓緊開展住房狀況調查,全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特徵等信息,保證各項調控政策的制訂符合實際,符合羣衆需求。二是由各地編制住房建設規劃,明確將“十一五”期間特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標,納入當地“十一五”經濟和社會發展規劃和近期建設規劃,並作出具體空間佈局、項目用地和建設進度安排。三是規範普通商品房建設行爲。對適合當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房項目,在考慮綜合地價、開發成本、合理利潤、合理銷售價位的基礎上,採取限套型、限房價、競地價、競房價的辦法,以招標方式確定建設單位。

加大整治查處力度,規範房地產市場秩序。一是對不符合規劃控制性要求,尤其是套型結構超過規定的項目,不得核發規劃許可證、施工設計文件審查合格證明、施工許可證和商品房預售許可證。二是針對交易環節存在的虛假宣傳、合同欺詐、內部認購、捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行爲,重申處罰政策。對情節惡劣、性質嚴重的,要依法依規給予經濟處罰,直至吊銷營業執照,並追究有關負責人的責任。三是規定對開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4的,且未經批准中止開發建設連續滿1年的,按閒置土地處置。並規定對閒置土地和空置商品房較多的開發企業,從嚴控制短期貸款和滾動授信。四是抑制房屋囤積行爲。明確對開發企業空置3年以上的商品房,商業銀行不得接受其作爲貸款的抵押物。

有步驟地解決城鎮低收入家庭的住房困難。一是加快廉租住房制度建設。明確時限,合理確定和公佈今明兩年廉租住房建設規模。當地人民政府要將土地出讓淨收益的一定比例用於廉租住房建設。二是進一步完善經濟適用住房制度。加大監管力度,制止違規購買、謀取不正當利益的行爲,保證經濟適用住房真正解決低收入家庭的住房需要。三是積極發展住房二級市場和房屋租賃市場,租售並舉,解決羣衆居住問題。

繼續合理控制城市房屋拆遷規模,控制被動性住房需求。制止片面強調以地生財的做法,繼續加強拆遷計劃管理。進一步提高對加強房地產市場調控的認識,處理好以下幾方面的關係:正確處理城市發展短期利益與長遠可持續發展的關係;正確處理發展房地產市場和改善羣衆住房條件的關係,重點發展中低價位、中小套型普通商品住房;正確處理經濟增長與社會和諧的關係,更多地關注、維護和保障低收入羣體的住房權益;正確處理發揮市場機制與加強政府調控的關係,通過加強政府調控、完善市場規則、健全運行機制,更有效地發揮市場機制的基礎性作用。

完善房地產市場信息系統。爲確保房地產市場的健康穩定發展,應建立全國及各地區房地產市場監管機制,完善房地產市場統計數據,健全房地產市場分析體系,分類細化統計口徑,定期對各地房地產市場進行分析,並作爲評價國民經濟運行情況的重要指標。一方面,爲政府及時、準確做出決策提供科學完善的依據,從而實施有重點、有針對性和更爲有效的宏觀調控措施。另一方面,可以增加房地產市場透明度,引導居民理性購房。要不斷提高宏觀調控的水平,適時採用綜合經濟的、法律的、行政的手段,對房地產市場進行間接的、靈活的、靈敏的微調,避免房地產市場明顯起伏。

總之,在房地產宏觀調控這一問題上,中央和地方政府應統一思想、各司其職,充分認識到房地產宏觀調控的艱鉅性和長期性,既着眼於房地產市場本身的調節,又從整體形勢出發,從根本上改善房地產市場發展的宏觀環境和微觀基礎,並在這一過程中不斷完善房地產宏觀調控的政策措施,最終建立系統、長期的宏觀調控體系,指導我國房地產市場的長期健康發展。

 

 

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